Technisches SEO-Audit für Maklerwebsites: 30-Punkte-Checkliste

Technisches SEO ist das unsichtbare Fundament, das darüber entscheidet, ob Google Ihre Website überhaupt richtig crawlen, indexieren und bewerten kann. Selbst der beste Content rankt nicht, wenn die technische Basis fehlt. Gehen Sie diese 30 Punkte systematisch durch – entweder selbst oder gemeinsam mit einem Techniker. Haken Sie jeden Punkt ab, sobald er erledigt ist.

Bereich 1: Crawling und Indexierung (Punkte 1–6)

Google muss Ihre Seiten finden und indexieren können – das ist die absolut grundlegende Voraussetzung für jedes Ranking.

• ☐ 1. Google Search Console eingerichtet. Domain verifiziert, Property korrekt konfiguriert (Domain-Property empfohlen). Tool: search.google.com/search-console. Ohne GSC sind Sie blind bezüglich dessen, was Google sieht.
• ☐ 2. XML-Sitemap erstellt und eingereicht. Sitemap enthält alle relevanten Seiten (Startseite, Stadtteils-Landingpages, Blog-Artikel), keine 404-Seiten oder No-Index-Seiten. In GSC unter „Sitemaps" eingereicht. Bei WordPress: RankMath oder Yoast erstellen diese automatisch.
• ☐ 3. robots.txt korrekt konfiguriert. Öffnen Sie yoursite.de/robots.txt. Keine wichtigen Seiten blockiert? Keine Zeilen wie „Disallow: /blog/" oder „Disallow: /immobilienmakler-frankfurt/"? Fehler hier können ganze Seitenbereiche unsichtbar machen.
• ☐ 4. Keine kritischen 404-Fehler. In GSC: Indexierung → Seiten → „Nicht gefunden (404)". Interne Links, die auf gelöschte oder verschobene Seiten zeigen, sofort mit 301-Weiterleitung reparieren oder Linkziel aktualisieren.
• ☐ 5. Canonical Tags korrekt gesetzt. Jede Seite hat einen selbstreferenzierenden Canonical-Tag (rel="canonical"). Bei Seiten mit URL-Parametern (z. B. Filter in Objektlisten) zeigt der Canonical auf die saubere Haupturl. Verhindert Duplicate-Content-Probleme.
• ☐ 6. Seiten im „Discovered – not indexed"-Status geprüft. In GSC: Indexierung → Seiten → „Erkannt – derzeit nicht indexiert". Diese Seiten kennt Google, hat sie aber noch nicht gecrawlt – meist wegen geringer Crawl-Budget-Priorität oder schwachem internen Linking. Interne Links auf betroffene Seiten stärken.

Bereich 2: URL-Struktur und Architektur (Punkte 7–10)

• ☐ 7. Sprechende URLs auf allen Seiten. Jede URL ist keyword-relevant und menschenlesbar. Gut: /immobilienmakler-frankfurt-bornheim/ – Schlecht: /seite?id=47 oder /p=823. Umlaute vermeiden, Bindestriche statt Unterstriche.
• ☐ 8. URL-Konsistenz: www/non-www und trailing slash. Nur eine Version aktiv und alle anderen leiten per 301 weiter. Wählen Sie entweder „www.domain.de" oder „domain.de" – beide müssen denselben Content zeigen, aber nur eine darf kanonisch sein.
• ☐ 9. Seitenarchitektur: Klicktiefe maximal 3. Jede wichtige Seite sollte in maximal 3 Klicks von der Startseite erreichbar sein. Stadtteils-Seiten: Startseite → Stadtteile → Spezifischer Stadtteil. Tiefere Strukturen werden seltener gecrawlt.
• ☐ 10. Breadcrumb-Navigation vorhanden. Zeigt dem Nutzer und Google den Pfad: Startseite → Stadtteile → Frankfurt-Bornheim. Mit BreadcrumbList-Schema ausgezeichnet für Rich Results in den SERPs.

Bereich 3: Core Web Vitals und Performance (Punkte 11–18)

Core Web Vitals sind offizielle Google-Rankingfaktoren seit 2021. Für Maklerwebsites mit vielen Hochauflösungsfotos sind sie oft die größte technische Baustelle.

• ☐ 11. LCP unter 2,0 Sekunden. Messen: PageSpeed Insights (pagespeed.web.dev). LCP = Largest Contentful Paint = das größte sichtbare Element lädt in unter 2 Sekunden. Bei Maklerwebsites meist das Hero-Bild. Lösung: Bild in WebP, preload-Hint im HTML, richtiger Hosting-Plan.
• ☐ 12. INP unter 200 ms. INP = Interaction to Next Paint = Reaktionszeit auf Nutzereingaben. Problematisch bei JavaScript-lastigen Themes. Lösung: Unnötiges JavaScript deaktivieren, Theme vereinfachen.
• ☐ 13. CLS unter 0,1. CLS = Cumulative Layout Shift = visuelle Instabilität beim Seitenaufbau. Häufige Ursache: Bilder ohne definierte Dimensionen, eingebettete Karten die später laden. Lösung: Immer width und height im img-Tag angeben.
• ☐ 14. TTFB unter 200 ms. TTFB = Time to First Byte = Zeit bis der Server antwortet. Messen: tools.pingdom.com. Schlechtes TTFB = überlastetes Hosting. Lösung: Besserer Hostingplan, Caching-Plugin (z. B. WP Rocket).
• ☐ 15. Alle Bilder in WebP-Format. WebP-Bilder sind 25–35 % kleiner als JPEG bei gleicher Qualität. Konvertierung: online mit squoosh.app oder automatisch mit Plugins wie ShortPixel. Prüfen: Rechtsklick auf Bild → „Bildadresse kopieren" → endet die URL auf .webp?
• ☐ 16. Lazy Loading für Bilder aktiviert. Bilder unterhalb des sichtbaren Bereichs laden erst wenn gescrollt wird. Im HTML: loading="lazy" Attribut. Ausnahme: Das Hero-Bild oben soll SOFORT laden – dort kein Lazy Loading.
• ☐ 17. CSS und JavaScript minimiert. Nicht genutztes CSS und JS entfernen. Browser Developer Tools → Coverage zeigt, wie viel % Ihres CSS tatsächlich genutzt wird. Plugin-Empfehlung: WP Rocket oder Asset CleanUp für WordPress.
• ☐ 18. Browser-Caching und serverseitiges Caching aktiv. Häufig besuchte Dateien werden im Browser zwischengespeichert. Cache-Headers prüfen: gtmetrix.com → Waterfall → Response Headers. Gutes Hosting bietet serverseitiges Caching (z. B. LiteSpeed Cache).

Bereich 4: Sicherheit und technische Grundlagen (Punkte 19–22)

• ☐ 19. HTTPS aktiv und SSL-Zertifikat gültig. Browser-Adressleiste zeigt Schloss-Symbol. Kein „Nicht sicher"-Hinweis. SSL-Ablaufdatum prüfen (automatische Verlängerung aktiviert?). Ohne HTTPS: Google-Ranking-Nachteil und Vertrauensverlust bei Besuchern.
• ☐ 20. HTTP → HTTPS-Redirect korrekt. Eingabe von http://ihredomain.de in Browser → leitet weiter auf https://ihredomain.de? Redirect muss als 301 (permanent) konfiguriert sein, nicht als 302 (temporär).
• ☐ 21. Keine Mixed-Content-Fehler. Auf einer HTTPS-Seite dürfen keine HTTP-Ressourcen geladen werden. Prüfen: Im Chrome-Browser → F12 → Console → Fehler zu „Mixed Content". Häufig betroffen: eingebettete Google-Maps-Links oder ältere Plugin-Ressourcen.
• ☐ 22. Mobile-First-Design verifiziert. Googles Mobile-Friendly Test: search.google.com/test/mobile-friendly. Alle Texte lesbar ohne Zoom? Alle Buttons fingerfreundlich groß (mindestens 44×44 px)? Formulare auf Mobilgeräten bedienbar?

Bereich 5: On-Page-Technik (Punkte 23–27)

• ☐ 23. Eindeutiger Title-Tag auf jeder Seite. Format: „[Keyword] | [Ihr Büroname]", 50–60 Zeichen. Keine zwei Seiten mit identischem Title-Tag. Prüfen: Screaming Frog Free (crawlt bis 500 URLs kostenlos) oder GSC → Seiten → Duplicate Title-Tags.
• ☐ 24. Meta-Description auf jeder Seite. 140–155 Zeichen, enthält Primärkeyword, beschreibt den Nutzen klar. Kein direkter Rankingfaktor, aber entscheidend für Klickrate in den SERPs. Fehlende Meta-Descriptions werden von Google automatisch generiert – meist schlecht.
• ☐ 25. Genau ein H1 pro Seite. Kein H1 = Google weiß nicht, worum es geht. Zwei H1 = Google wird unsicher. Prüfen: F12 → Strg+F → suchen nach „h1". Nur eines sollte erscheinen, enthält das Primärkeyword der Seite.
• ☐ 26. Alt-Texte auf allen Bildern. Alt-Texte beschreiben das Bild und enthalten wo natürlich möglich das Keyword. Gut: alt="Immobilienmakler Frankfurt Bornheim – Büroeinblick" – Schlecht: alt="img001.jpg" oder kein Alt-Text.
• ☐ 27. Interne Verlinkung geprüft. Gibt es verwaiste Seiten (keine internen Links führen dorthin)? Screaming Frog zeigt „Orphan Pages". Stadtteils-Seiten und Blog-Artikel müssen über interne Links aus anderen Seiten erreichbar sein.

Bereich 6: Schema-Markup und strukturierte Daten (Punkte 28–30)

Schema-Markup ist maschinenlesbarer Code, der Google und KI-Systemen erklärt, wer Sie sind und was Ihre Seiten enthalten. Validieren Sie immer nach Implementierung unter search.google.com/test/rich-results.

• ☐ 28. LocalBusiness-Schema auf Start- und Kontaktseite. Enthält: name, address (streetAddress, addressLocality, postalCode, addressCountry), telephone, openingHours, url, geo (latitude/longitude). Korrekte Implementierung erhöht Chance auf Local Pack und AI-Overview-Erwähnungen.
• ☐ 29. FAQPage-Schema auf allen Seiten mit Frage-Antwort-Blöcken. Jede Frage-Antwort-Sektion mit FAQPage-Schema auszeichnen. Ergebnis: FAQ-Klappboxen direkt in den Google-Suchergebnissen. Besonders wertvoll auf Stadtteils-Seiten, Hausverkaufs-Seiten und Blog-Artikeln.
• ☐ 30. BreadcrumbList-Schema auf allen Unterseiten. Zeigt die Navigationsstruktur in den SERPs an: „makler.de › Stadtteile › Frankfurt-Bornheim". Professionellere SERP-Darstellung und bessere Klickrate. Prüfen: Rich Results Test → gibt es Breadcrumb-Ergebnisse?

Bonus: Drei weitere Punkte für fortgeschrittene Audits

• ☐ A. Hreflang für AT/CH-Versionen. Falls Sie separate Seiten für Österreich oder die Schweiz haben: hreflang-Tags im HTML-Head. Falsch gesetztes Hreflang ist eine häufige und schwer erkennbare Fehlerquelle.
• ☐ B. Core Web Vitals im Feld-Daten-Modus prüfen. GSC → Core Web Vitals-Bericht. Feld-Daten (echte Nutzerdaten) sind aussagekräftiger als Lab-Daten (PageSpeed Insights). Alle URLs im grünen Bereich?
• ☐ C. Log-Datei-Analyse. Fortgeschritten: Hosting-Logs zeigen, welche Seiten Googlebot tatsächlich crawlt und wie oft. Seiten mit vielen Crawls aber schlechten Rankings überarbeiten.